Prêt Immobilier pour Expatriés : Comment Trouver Sa Banque !

 

Vous êtes-vous déjà demandé comment trouver une banque qui vous finance alors que vous êtes non-résident ?

Une banque qui vous suit car vous épargnez 2 fois plus que la moyenne française mais êtes expatrié?

ET BIEN, MOI OUI

En partant vivre mon expatriation, je n’aurais jamais pensé  avoir autant de difficulté à investir en France.

Quand je dis investir, je dis bien développer un patrimoine, être rentable et s’arrurer des revenus correctes au cas où mon contrat expat venait couper court.

Pas juste acheter pour acquérir, ou parce que j’en ai les moyens.

Au fil de mes recherches j’ai reussi à enfin comprendre où les trouver. J’en ai tiré des leçons, en ai fait un résumé et voici ce que cela donne.

Ps: Avant de continuer la lecture, n’oubliez pas de rejoindre la communauté en cliquant ici  pour reçevoir la liste des banques  qui vous financent.

 

Trève de bavardage et abordons le vif du sujet. 

Les banques cherchent toujours à se protéger

Avant tout , il faut comprendre qu’une banque est littéralement allergique aux risques même si leur réelle utilité est d’alimenter l’économie.

Bon, avouons-le, la crise de 2008 a révélé une réalité totalement différente… Les banques faisant plus d’argent sur des marchés financiers qu’avec de simples particuliers, elles s’y sont un peu détournées.

Un banquier n’est pas un ami mais un commericial, il est là pour faire de l’argent, un point c’est tout !

Ne croyez pas que lorsqu’ils vous conseillent de placer votre argent sur des comptes épargnes, c’est pour vous rendre prospère.  Si vous avez de l’argent, ils vous appelle, si vous n’en avez pas, vous ne reçevrez jamais de leurs nouvelles !

Alors pourquoi l’expatrié n’est pas choucouté par les banques avant sa forte capacité d’épargne ?

Et bien c’est que vous êtes des non-résidents fiscaux et qu’ils ont peu de moyens légaux de venir vous chercher dans votre lieu de résidences si vous ne payerz plus.

Le risque est donc plus élevé sur vous, et ça, ils n’aiment pas.

Si vous décidez de ne plus payez, elles doivent se lancer dans des démarches administratives compliquées.

Si vous êtes chanceux et aviez par le passé développé de bons rapports avec votre banquier, il vous financera peut-être mais expérience à l’appui, il vous demandera 40% d’apport et un taux d’intérêt  1.5 fois plus élevé que celui pratiqué aux résident français.

Les banques peuvent quand même devenir de bons partenaires pour expatrié

Mais pour ça il va vous falloir être malin, patient et apprendre comment cela fonctionne.

Autant vous le dire, ce qui suit prend 10 min à écrire mais m’a pris 7 mois pour comprendre à force d’échec et d’apprentissage.

Pour trouver votre âme sœur dans la banque, il va falloir chercher méthodiquement et faire preuve de stratégie.

Il y a 2 types de banques : les grands groupes bancaires et les caisses régionales

Dans les grands groupes, les banquiers que vous allez visiter ont toute une grille. Pour un certain profil, on y applique simplement un taux prédéfini. La négociation est faible, le pouvoir de décision est quasi inexistant.

Si vous êtes non-résidents, passez votre chemin.

Vous allez  perdre plus de temps à essayer de les convaincre que de rencontrer des caisses régionales. Si par chance, vous arrivez à obtenir un prêt. Les conditions qui vous seront donnêes seront pénalisantes.

Quelles sont ces banques? Et bien il s’agit du Top 4 bancaires français (HSBC, Crédit Agricole, BNP Paribas, Sociéte Génerale) . Le pire c’est que nous expatrié avons tous un compte chez elles et c’est frustrant.

Il nous reste donc les caisses régionales dont la maison mère à donné plus d’indépendence.

Elles sont de taille moyenne pour la plupart mais c’est le directeur de chaque branche qui prend la décision finale sur un dossier.

Bien sûr, et selon le montant, la décision remontera de plus en plus haut. Mais à moins que vous vouliez emprunter plusieurs centaines de millier d’euros (je dirais > 300,000 eur), vous devriez être tranquilles.

Dans ces banques, vous pouvez négocier et obtenir un prêt avec des taux raisonnable. Cela sera toujours supérieur aux taux partiqués en France mais plus raisonnable. 

Petite astuce, sachez que toutes les agences bancaires ont des objectifs annuels à atteindre. Si une branche n’a pas encore atteint ces objectifs de fin d’année, elle aura tendance à être plus flexible durant la période de Sep-Dec.

Dans une même banque, deux banquiers différents

Non seulement les agences sont différentes au niveau décisionnaire mais dans une même agence, vous pouvez avoir un banquier qui accepte votre dossier et un autre que le refuse.

Pourtant c’est la même banque et le même projet.

Ce qu’il faut comprendre c’est que la décision du prêt est aussi un facteur humain. Elle dépend avant tout de la confiance que vous inspirez au banquier.

S’il ressent de l’hésitation sur votre dossier, vos chances diminueront. Certains clients avec des dossiers solides peuvent se voir refuser leur prêt car ils le présente mal .

Aussi, la tenue de votre compte, vos revenus, votre profil épargant et votre taux endettement sont des facteurs important. 

A l’opposé, vous pouvez avoir une situation moyenne et vous voir accorder un prêt parce que vous dégagez une aura “de sérieux” et que votre projet parait solide.

Habillez-vous bien, tenez-vous bien et ayez confiance en votre projet. Cela facilitera grandement les choses.

L’astuce c’est vraiment d’avoir un dossier COMPLET dès la première rencontre. J’ai dit complet ! hein.  La veille, vous pouvez aussi préparer ce que vous allez dire au banquier.

Les banques dans les petites et moyennes villes de France sont plus faciles à approcher

Les agences des grandes villes ont beaucoup de clients et, à moins d’être né avec une cuillère d’argent dans votre bouche, vous ne serez certainement pas le plus riche.

Pour l’obtention de votre prêt, mieux vaut être le plus riches des pauvres que le plus pauvre des riches.

Adressez-vous à des agences de petites villes, elles vous recevront mieux, seront plus permissives à vos demandes. Elles ont moins de clients, moins de bons profils donc si vous arrivez avec un salaire d’expatrié, vous augmentez vos chances.

Sur la même lancé, adressez-vous à des banques de quartiers réputé difficiles pour leurs problèmes économiques et sociaux. 

Le prêt le plus monstrueux qui m’est arrivé d’entendre pour un expatrié a été celui de mon ami qui a obtenu un financement à 110%, sans apport donc et avec notaire payé. Le taux obtenu était à 1,30%. Un record pour un expat. Et le tout avec un contrat local dans une start up!!!

Je mesure les choses car il avait déjà un bien en France mais tout de même !

Ce prêt a été accordé d’une banque de quartier sensible.

Le courtier bancaire pour expatrié

C’est la solution la plus simple et efficace si vous voulez obtenir un prêt coûte que coûte. Dans 70% des cas, vous obtiendrez votre prêt mais attention.

Et comme toujours il y a 2 types de courtiers bancaires spécialisés pour expat :

La première catégorie, vous allez devoir l’écarter directe. “On fait pas de chichi” comme dit mon ami Sofiane.

C’est le cas du courtier spécialisé pour expat travaillant pour des banques privées. Alors lui, il faut rien lui donner à moins d’en être pleinement conscient ! Les services qui vous seront proposés seront hors de prix. C’est généralement du conseil en investissement patrimonial.  Vous allez être bien encadré mais cela vous coutera un bras… plus une jambe.

Les taux accordés, les placements proposés, absolument tout est dans la tranche haute du marché.

L’accompagnement fiscal sera correct. Il s’adresse aux personnes désirant principalement développer leur patrimoine en y récupérant le prestige qui s’ys’accompagne. Il vous sera offert une rentabilité immobilère moyenne entre 3% et 6 %. Ca passe mais loin d’être correcte pour des expatries investisseurs intelligents que vous êtes.

La deuxième catégorie de consultant, c’est celle que je vous conseille.

Ce sont généralement des indépendants qui ont accumulé au fil des années un bon carnet d’adresse auprès des banques mais aussi se sont spécialisés pour les expatriés.

Leur taux proposés sont très correctes bien que pas les meilleurs du marché. De ce que j’ai vu 0,20%-0,30% supérieure au taux bancaire que vous auriez obtenu si vous étiez resté en France.

Et comme toujours, il y a un inconvénient.

Etant donné que ce sont des indépendants, ils ne sont rémunérés qu’à la commission, ce qui veut dire qu’ils ne seront pas motivés à travailler avec vous si votre projet d’investissement est inférieur à 120,000 EUR, voir plus.

Conclusion

La meilleure banque est celle qui vous suit, soyez fin et stratégique. N’acceptez pas n’importe quel taux parce que vous êtes expatrié.

Si vous voulez connaitre le nom des banques et courtiers qui vous financent (numéro de téléphone, personne, etc…), j’ai ecrit un ebook gratuit pour vous aider. Vous le trouverez en cliquant  ici. 

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Investir-expat, c’est le premier blog qui se veut transparent avec les expatries.